Определение рыночной стоимости объекта оценки

В последние годы основным источником получения сведений об объектах недвижимости является кадастровый учёт. Несмотря на это в ряде ситуаций активно продолжает проводиться техническая инвентаризация.
В чём заключается сущность технической инвентаризации сегодня:
При образовании нового объекта капитального строительства проводится первичная инвентаризация с подготовкой техпаспорта, поэтажных планов и пояснений.
Формируется инвентарное дело, где группируются сведения, полученные в результате инвентаризации. Дело используется для получения справок, выписок, поэтажных планов, техпаспортов.
При проведении перепланировок и реконструкций с существенным изменением характеристик объекта проводится внеплановая инвентаризация, которая позволяет внести все изменения в техпаспорт и другие инвентаризационные документы.
Проведение работ по технической инвентаризации находятся в ведении БТИ. Обращаться в бюро необходимо в процессе регистрации новых объектов капитального строительства, а также после внесения в них серьёзных конструктивных изменений после реконструкции или перепланировки.
Специалисты бюро ведут техпаспорта и предоставляют сведения из инвентарных дел. Так, после проведения работ по реконструкции и перепланировке для внесения изменений в ЕГРН, который находится в ведении Росреестра, для обновления данных техпаспорта требуется обращаться в БТИ.
Как уже говорилось выше, на основании техинвентаризации составляется ряд документов:
техпаспорт;
поэтажные планы;
ведомости помещений.
На основании этих документов формируется инвентарное дело, сведения из которого используется при выдаче ряда справок со сведениями о недвижимости.
Процедура техинвентаризации, проводимая специалистами БТИ, включает следующие этапы:
Обмерные работы объекта.
Вычерчивание абрисов на все этажи (рисунков от руки с контурами, пропорциями помещений и конструкций, дополненных краткими пояснениями).
Подготовка поэтажных планов и экспликаций (пояснений к планам) на основе обмеров и абрисов.
Формирование технического паспорта объекта.
В Вологде услуги по технической инвентаризации предоставляются негосударственным БТИ компании «ГорТехИнвентаризация». Сделаем работы грамотно, в кратчайшие сроки и с соблюдением всех требований законодательства. Обращайтесь!

В соответствии с действующими строительными нормами все ремонтные работы в квартире можно разделить на две группы. Первые, не требуют никакого согласования, т. к. их проведение не угрожает целостности здания и безопасности жильцов. Это монтаж лёгких перегородок (из гипсокартона), замена и перенос батарей отопления по «уличной» стене, простое остекление балкона, монтаж кондиционера и многое другое. Вторые, требуют обязательного согласования, т. к. предполагают внесения серьёзных конструктивных изменений в здание.
Работы, требующие согласования, можно разделить ещё на две условные группы – изменения, по которым легко получить разрешение, и перепланировки, по которым сложно или невозможно получить разрешение.
К первой группе относятся:
объединение (разделение) санузла и ванной;
пробивка проходов (не полный снос) в ненесущих стенах;
перенос несущих стен;
соединение комнаты с коридором;
создание основательных перегородок до потолка для разделения помещений;
ряд других работ.
Сложно получить разрешение на следующие изменения:
формирование отдельного входа или веранды на первом этаже;
объединение квартир на разных этажах;
перенос инженерных коммуникаций;
расширение балкона.
В любом случае такие работы в обязательном порядке нужно согласовывать в контролирующих инстанциях.
Для согласования перепланировки необходимо собрать пакет документов – получить техпаспорт в БТИ, подготовить схему, планируемых изменений, обратиться за подготовкой проектной документации в проектную компанию при сложных перепланировках.
Собранные документы передаются на рассмотрение в отдел архитектуры и дизайна Департамента градостроительства. Специалисты департамента проверяют документацию и выносят решение.
Согласовать перепланировку можно самостоятельно, но для минимизации вероятности отказа рекомендуется обращаться к специалистам. Особенно если это сложная перепланировка. Сотрудники специализированных компаний помогут подготовить пакет документов, проконсультируют и обезопасят от ошибок, которые могут стать причиной отказа.
Услуги по согласованию перепланировки в Вологде предоставляет компания «ГорТехИнвентаризация» (негосударственное БТИ). Обращайтесь!

Ключевой характеристикой недвижимости, за которой сегодня необходимо следить каждому собственнику, является кадастровая стоимость. Она влияет на размер начисляемых налогов, определяет стоимость объекта при оформлении сделок и т. д. Стоит понимать также, что кадастровая оценка определяется для различных типов земельных участков неодинаково.
Разберёмся, какими особенностями отличается кадастровая оценка различных типов земель.
Функции оценки недвижимости и внесения её результатов в Государственный земельный кадастр возложены на Росреестр. Непосредственно процедуру кадастровой оценки на местах проводят государственные кадастровые оценщики и соответствующие кадастровые организации. Для осуществления оценочной деятельности специалисты и компании должны получить соответствующую разрешительную документацию.
Кадастровая оценка осуществляется по инициативе Росреестра, где – определяют территории, подлежащие оценке, планируют сроки проведения мероприятий, делят территории на зоны и кварталы, формируют обоснования стоимостных показателей, определяют стоимость внутри каждой зоны, оформляют результаты в Государственном земельном реестре.
Оценку участка разрешается проводить:
не чаще раза в 3 года;

не реже раза в 5 лет (для Москвы и СПБ установлены соки в 3 года).


Обобщающая кадастровая оценка, проведённая Росреестром, не является окончательной, т. к. учитывает общие условия территории, но не затрагивает частных особенностей конкретного участка. Если собственник или заинтересованная сторона не согласна с результатами кадастровой оценки, она может оспорить стоимость. Для этого законом предусмотрен соответствующий механизм оспаривания
Оспаривание чаще всего проводится в ситуациях, когда кадастровая стоимость, определённая обобщающей оценкой, не соответствует реальной рыночной стоимости недвижимости. Такие расхождения влияют на стоимость объекта и размер налога.
На размер кадастровой стоимости влияют следующие аспекты:
Тип разрешённого использования земли.

Площадь земельного участка.

Местоположение земельного участка.


Для каждого типа землепользования, с учётом его особенностей, разработан свой удельный показатель кадастровой стоимости. Для получения кадастровой стоимости этот удельный показатель умножается на площадь рассматриваемого участка.
Для определения кадастровой стоимости оценщики также используют два метода:
Сравнительный. Метод актуален, когда известна точная рыночная цена аналогичных участков на данной местности. Такая стоимость берётся за основу при определении цены. Используется метод при оценке земель населённых пунктов.

Доходный. Цена определяется исходя из размеров расчётной прибыли, которую принесёт коммерческая эксплуатации земельного участка. Расчёт опирается на известные полученные доходы с участка за предыдущий отчётный период. Метод преобладает при оценке земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, вне поселений и населённых пунктов.


При оспаривании кадастровой оценки важно пользоваться помощью профессиональных специалистов. В Вологде вам помогут в компании «ГорТехИнвентаризация». Мы специализируемся на проведении широкого спектра кадастровых работ. Обращайтесь!